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樓盤爛尾產權無法過户“黑合同”問題接連不斷 蘇州檢察機關建議優化房地產領域法治營商環境
發佈人:黎明      信息來源:新華網      發佈日期:2021-01-11 15:10:25      瀏覽次數:6171次

房地產是國民經濟的重要支柱性產業。2018年以來,蘇州市吳江區人民檢察院在辦理涉房地產刑事案件中,發現樓盤爛尾、產權無法過户、“黑合同”等問題突出,進一步凸顯了加強房地產市場法律監管體系建設、完善信息共享公開平台、構建與銀行良性互動關係的重要性。

男子假冒億萬富翁 暗地掏空房產公司

2013年11月,蘇州某置業公司獲得了蘇州一處地塊的土地使用權,但因資金週轉問題,開發進度緩慢,3名股東決定對外引入新股東。這時,王興出現了。據介紹,他是在澳門做珠寶生意的大老闆,即將在蘇州開發最大的月子中心。更關鍵的是,他背後還有一位神祕人物,在澳門有金店,在緬甸有礦山,以後還會讓王興繼承財產。

3人起初並未輕信王興,但王興出示的一份2.97億元的銀行對賬單打消了他們的顧慮,3人認為確實找到了金主,並與王興簽下協議。根據協議,3人同意先變更登記再注資入股,約定王興以7285萬元注資成為佔股51%的控股股東。2016年5月12日,王興成為該公司的法定代表人。

王興的入股是以注資為前提的,然而工商變更登記後,王興卻遲遲沒有按照約定支付出資費用。根據約定,王興必須在2016年6月30日之前辦理好施工許可證,否則要無條件退出公司並賠償公司1500萬元違約金。

王興遲遲沒有投錢,3人本可以依據合同追究他的違約責任。然而就在這時,王興又使出緩兵之計,偽造了一份6.5億元股份轉讓協議。但到了當年12月,公司並沒有按照合同約定收到款項,幾名股東一核實,才發現協議竟是假的。

案發後,他們才瞭解到,王興其實只是一名普通的生意人,不僅背後沒有神祕人物,名下流動資產也僅有5萬餘元。

這件事“穿幫”後,幾名股東收回了交給王興的公章。然而,王興又立即偽造了兩枚,繼續用於對外收取建築保證金和出售商鋪。案發前,王興通過採用引進多家建築工程公司並收取保證金的方法,以開設該公司新賬户、重啓休眠賬户等方式,挪用公司賬面資金2540多萬元,其中760多萬元進行營利活動、330多萬元歸個人使用或者借貸給他人且超過3個月未歸還。

2018年11月,該公司被起訴後,法院根據職權查封了其名下地塊不動產及44套房源,查封期限為3年,明確查封期間停止辦理抵押、買賣、過户。對此,王興也在法院的執行筆錄中予以簽字確認。

但私下裏,他依舊在2018年12月至2019年6月期間對外公開銷售公寓,獲利270多萬元,並導致涉案公寓均無法辦理網籤,銷售者無法追回房款,受害人損失慘重。

權力集中花式銷售 房產領域詐騙多發

近年來,類似王興詐騙案這樣以房地產企業和購房者為共同受害人的案件頻繁發生。《法治日報》記者採訪瞭解到,與其他類似詐騙案件相比,此類案件的特殊性在於,不僅普通購房者被騙,案涉房地產企業也成了受害人。經過對多起此類案件調研分析後發現,案發的原因主要有以下幾個方面:

一是一些房地產企業權力過度集中,滋生監守自盜土壤。企業經營管理若缺乏風險把控和制衡監督機制,則容易滋生犯罪行為。不僅是該置業公司,不少房地產企業實際控制權和運營權也都集中於一人,財務制度流於形式,易出現“無流程混亂”。

例如,在蘇州市吳江區人民檢察院辦理的另一起房企老闆挪用資金、職務侵佔案中,被告人公開宣稱公司是自己獨有,公司財產就是個人財產,公私賬户混用,隨意挪用資金7500多萬元用於個人及家庭消費,造成資金鍊斷裂,工程爛尾引發購房業主集體上訪,造成嚴重社會後果。

二是花式銷售套路多,監管部門“霧裏看花”。一些開發商利用購房者貪便宜、圖省事的心理,使用內部認購、一次性付清優惠等違規銷售手段製造“畫餅式”騙局,誘騙購房者入套,買賣雙方“一個願打一個願挨”,導致違法行為難以上升到執法監管層面,不僅不易被及時發現,而且客觀上增加了執法難度。

例如,在前述王興詐騙案中,王興在明知部分房源被法院查封的情況下,撕毀、遮蓋禁售公告,以售後返租、約定回購等方式為誘餌,與購房者達成私下協議,避開監管部門半夜籤合同,銷售已查封房產10多套,收取部分售房款270多萬元,最終引發購房者羣體性上訪維權。

三是“移花接木”鑽“空子”。不法分子心存僥倖,利用監管漏洞變造、偽造證件,以低廉的違規成本獲取高額的銷售利潤。

例如,在前述王興詐騙案中,規劃許可證上明確規定一至三層裙樓部分商鋪不可分割銷售,在未辦理規劃變更的情況下,王興私自將預售許可證上134套篡改為1134套,進行分割銷售,導致業主購買無產權虛擬商鋪,損失慘重。

完善機制加強監管 規範經營防範風險

涉房地產市場刑事案件風險蔓延速度快、波及面廣,容易誘發各類不穩定因素,既需要政府有關部門加強監管、房地產企業規範經營,還需要購房人自身加強防範。為此,吳江檢察機關提出了四方面的建議:

首先,政府部門需要加強宏觀監管和微觀風險防範。

一方面,政府有關部門要加強房屋買賣市場監管,構建覆蓋開發建設、工程質量、交付使用全過程的監管機制,對於發現苗頭風險隱患的,住建、國土等部門要提前介入,加強常態化、全鏈條執法,對房地產開發土地供應、項目規劃和商品房銷售中的違法違規行為,要依法依規查處,並記入信用檔案。特別是對長期停工、閒置地塊,要加強現場檢查和專項整治,多措並舉防範開發商違規售賣行為,及時防患於未然,化解交易風險。

另一方面,相關部門還應加強數據共享、聯動管控,健全預查封的雙向互通,防止非法轉移財產,做好不動產訴訟保全、執行措施動態監管,並進一步健全房地產市場信息系統,完善各項信息披露制度,真正將刑事風險降到最低。針對個別開發商資金鍊斷裂的情況,要做好風險評估和應急預案,加強對個人賬户與公司賬户之間大額且頻繁往來資金的監管。

其次,房地產企業要規範經營管理。要對開發銷售過程加強管理,對大額資金使用支出嚴格審批,對投資入股行為嚴格審查,防止因此引發資金鍊斷裂,並導致影響開發經營。在內部管理中要加強房屋買賣合同、公司印章的管理,防止類似王興案這類因詐騙行為導致系統性風險的發生。

再次,購房人要增強防範風險意識。鑑於購房人在商品房買賣中的弱勢地位,相關部門應當落實民法典保護弱勢羣體的相關規範要求,進一步完善維護購房者合法權益的配套法律規定,及時曝光違規違法企業和項目,震懾房地產開發企業,引導羣眾有效防範風險,理性購房。特別是要規範購房合同中格式合同條款的處理、網籤合同審查等工作,把好市場準入關和交付使用關。

購房人要加強房地產相關法律政策學習,及時瞭解決房地產市場政策法規、購房注意事項等。購房時要多方瞭解所購房產開發建設等相關信息,及時辦理登記手續。在簽訂房屋買賣合同過程中,要及時諮詢法律界人士,謹慎支付定金,及時排查合同風險和其他風險。

最後,司法機關要加大打擊力度。一旦掌握涉房地產刑事犯罪案件線索後,公檢法等司法機關要及時介入,迅速啓動偵查、公訴及審判程序,及時維護受害人權益。對案涉資金的,要及時採取查封、扣押等保全措施,防止受害人的損失進一步擴大。(記者 國鋒 通訊員 俞文傑)

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